생활형숙박시설(레지던스) 인기몰이 중이지만… 전문가들은 “꼼꼼히 따져야”

최근 건설사들이 ‘레지던스’, ‘생숙’이라고도 불리는 생활형숙박시설 공급에 열을 올리고 있다. 부동산 시장에서 틈새 상품으로 여겨졌던 이 시장으로도 시중에 확대된 유동성과 투자 및 주거 수요가 유입되면서, 분양 적기로 보고 있는 것이다.

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분앙업계는 생활형숙박시설의 장점으로 아파트보다 세금, 대출 등의 규제에서 비교적 자유로운 점을 앞세운다. 하지만 업계 전문가들 사이에서는 주거용으로 사용하는 것이 어려워지는 등 리스크를 감안해 신중하게 접근해야 한다는 경고음이 나오고 있다.

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24일 부동산 업계에 따르면 올해 생활형숙박시설 공급이 잇따라 이뤄지고 있다. 수요자들도 관심이 예년보다 뜨거운 분위기다. 롯데건설이 최근 부산 동구 초량동 부산항 북항 재개발사업지 내 공급한 생활형숙박시설 롯데캐슬 드메르에 청약 신청자들이 대거 몰렸다. 청약 첫날인 17일 당초 예상보다 훨씬 많은 인원이 홈페이지에 동시 접속해 청약 절차가 지연됐다.

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대우건설은 부산광역시 영도구 동삼동 1180번지에 짓는 ‘부산 오션시티 푸르지오 레지던스’를 오는 26일부터 분양한다. 이 단지는 지하3층~지상49층(4개동) 846가구로 구성된 주상복합아파트와 지하2층~지상 20층(1개동)으로 구성된 호텔·생활숙박시설로 조성됐다. 주상복합은 지난 2018년 분양을 마쳤고, 이번에 생활형숙박시설(160실)을 공급하는 것이다.

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’부산 오션시티 푸르지오 레지던스’ 투시도. /대우건설

 

이달에만 동부건설이 서울 중구 충무로 4가에 짓는 '더 솔라고 세운', 롯데건설이 전남 여수 웅천동에 짓는 '여수웅천캐슬디아트', 새천년종합건설이 경기도 이천시 안흥동에 짓는 '이천 하이앤드 천년가', 주식회사디오개발이 경기도 시흥시 시화MTV(멀티테크노밸리)에 공급하는 '시화MTV 웨이브엠' 등 생활형숙박시설이 연이어 분양 시장에 나왔다.

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생활형숙박시설은 단기임대와 취사 등이 가능한 상품이다. 호텔과 오피스텔의 중간 형태라고 할 수 있다. 청약 통장이 없어도 분양에 참여할 수 있고 주택담보대출비율(LTV) 규제도 적용받지 않는다. 여기에 전매 제한이 없고 주택에 포함되지 않는 등 고강도 주택 규제를 피할 수 있어 틈새 상품으로 여겨진다. 다양한 커뮤니티시설이 조성되고 별도의 운영전문업체가 운영을 맡아 청소나 세탁 등과 같은 호텔식 서비스를 제공하는 경우도 있다.

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생활형숙박시설 공급이 잇따르는 데는 상업지역에 들어설 수 없는 아파트와 달리 준주거·상업지역에 지을 수 있는 점이 작용하고 있다. 여기에 최근 계약 직후 웃돈을 붙여 되파는 분양권 전매나 임대수익 등을 노리는 투자 수요와 주거 목적 수요의 유입이 늘면서 분양 적기라는 판단이 선 것이다.

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분양업계 한 관계자는 "투자 수요뿐만 아니라 아파트값이 단기에 급등하면서 주택 마련에 부담을 느낀 실수요자들까지 몰리는 추세"라고 말했다. 그는 "같은 입지 내 아파트 매매가격에 비하면 생활형 숙박시설 분양가가 상대적으로 저렴하고 대출 및 세금 규제가 덜 하다는 판단 하에 주거 대안으로 접근하는 것"이라고 덧붙였다.

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시장 일각에서는 화폐가치의 하락과 자산가치의 상승세, 코로나 사태로 눌린 관광 수요가 향후 폭발적으로 살아날 것이라는 점 등을 근거로 주요 관광지역 내 생활형숙박시설이 투자가치가 있다는 의견도 나오고 있다.

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하지만 부동산 전문가들은 생활형숙박시설 투자를 신중하게 접근해야 한다고 강조한다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "주택가격이 워낙 비싸다보니 대체상품으로까지 수요가 흘러가고 있는 것인데 경계할 필요가 있다"면서 "생활형숙박시설이 소액으로 투자를 할 수 있다는 장점은 있지만, 투자수익은 기대만큼 크지 않다는 점을 알고 투자해야한다"고 말했다.

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특히 앞으로 생활형 숙박시설을 주거용으로 쓸 수 없도록 규제가 강화된다는 점을 감안하면 리스크(위험)가 크다는 게 전문가의 시각이다. 국토교통부는 4월부터 생활형숙박시설을 주거용으로 사용하면 건축법상 이행강제금을 부과하겠다는 방침이다.

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서울시도 "각 자치구에 생활숙박시설 관련 분양신고서 검토시 ‘주택’용도로 사용할 수 없으며 숙박업 영업신고가 가능한지 확인하도록 안내하는 홍보문구를 분양광고에 명시하도록 요청했다"고 밝혔다.

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윤지해 부동산 114선임 연구원은 "생활형숙박시설에 대한 투자 리스크가 작지 않다"면서 "환금성이 떨어져 보유자가 자금이 묶일 가능성이 있다. 쉽게 말해 들어갈 땐 쉬워도 나올 땐 어렵다는 얘기"라고 했다.

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그는 이어 "법이 소급 적용되지 않더라도 다음 매수자는 이 문제를 떠안게 될 수 있어 처분이 어려워질 수 있고, 부동산 시장 침체기가 오면 생활형숙박시설과 같은 틈새 수익형 부동산에 미치는 타격은 더 클 수 있다"고 했다.

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다만 현재 주거용으로 사용하고 있는 주민에게 이 법을 소급 적용할지에 대해서는 논란이 있다. 앞서 이미 생활형숙박시설을 주거용으로

쓰고 있는 주민들이 이행강제금 부과를 우려하며 반발 목소리를 내자, 국토부는 생활형숙박시설을 주거용도로 사용해온 기존 주민들의 피해를 줄이기 위한 구제방안을 마련 중이다.

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조현택 상가정보연구소 연구원은 "오피스텔이나 생활형숙박시설과 같은 수익형 부동산의 수익률은 입지나 수요에 따라 크게 엇갈린다"면서 "꼼꼼히 따져보고 잘 판단해 투자해야 한다"고 덧붙였다.

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조선비즈 허지윤 기자

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